耿聪(经1988/经硕2002):居者有其屋与住房抵押证券化机制

 

耿聪,2002年及2004年分别获得清华大学经济管理学院金融专业本科及硕士学位,2009年获得麻省理工大学斯隆商学院MBA学位。曾在瑞士银行(UBS)香港分部任住房抵押贷款债券交易员多年,现就职业于富国银行(Wells Fargo Bank)香港分行副总裁,负责债券交易业务,具有多年国际债券资产市场交易销售经验。

 

“美国梦”的核心之一是居者有其屋,虽然美国人的住房自有率从200469.2%的顶峰水平下降到目前的65%,对于美国的普通百姓来说,拥有一套自己的住房比起中国的工薪阶层要轻而易举得多。其中一个原因是购房价与工资比例较中国合理太多。根据美国劳工统计局统计,美国今年7月份在职工作人员平均工资为46195美元,七月份成屋(Existing Home)销售中值为21.42万美元。显然美国的平均工资/成屋价比更加合理,普通百姓的住房承受能力要比中国高很多。

第二个重要的原因是美国的住房抵押证券化机制使得美国百姓住房贷款较容易获得,贷款银行将住房贷款打包成住房抵押贷款证券(Mortgage Back Securities),从而不占用银行的资产负债表,将贷款人的信用风险转嫁给债券资本市场。这些住房抵押贷款证券是谁来购买呢?中国,日本央行都是最大的持有者之一。

在美联储的联翻QE下降美国利率水平推到了历史的低点,今年5月初美国30年住房抵押贷款利率曾经低至3.35%,从6月底开始由于QE退出预期增强导致美国利率曲线上升,目前美国30年住房抵押贷款利率攀升至4.40%,但是这个贷款利率水平仍就是非常低的水平。

这就是美国人聪明的地方,用非常低的利率水平,用非常少的首付获得的良好的居住条件,而中国人民的积蓄用来买美国的住房抵押贷款证券,变相为美国人提供了购买住房的资金,而中国的提供的这部分资金得到的收益率是多少?微乎其微。因为这个利率水平也是美国在操纵,美国人通过控制资本市场,通过创造住房抵押贷款证券这种机制,变相用世界各国的钱实现了美国居者有其屋的梦想,不得不佩服美国人的智慧。

解决中国百姓的住房问题,其中一个要点是百姓要有渠道和更多选择贷到住房贷款,银行如果能够将住房资产证券化,就能不停地将资产打包,腾出更多的资产负债表和将风险转移。能够使银行将住房资产证券化,这需要一个发达的债券市场,使住房资产证券有一级发行市场和流动性良好的二级交易市场。一环扣一环,核心本质是中国要有更加发达的债券市场是整个机制良性循环起来。

(转自清华大学校友网)